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三亚业主状告开发商“先卖后抵”房屋逾期不办产权证开庭审理

siweobo.com  2021-5-27 13:57:43  法治日报——法制网

法治日报全媒体记者 翟小功


6年前,购房者王先生与海南申亚置业有限公司(以下简称“申亚公司”)就三亚一处商墅现房签订商品房买卖合同,在王先生支付购房款后,申亚公司将该房屋向房产登记部门网签备案合同后,隐瞒业主4分钟内又撤回网签,3年多以后,继续隐瞒业主私自将该房屋等78套房抵押给第三人贷款,王先生发现申亚公司网签异常等行为后,遂将申亚公司告上法庭。


经过三亚市中级人民法院一审、海南省高级人民法院二审,法院最终认定王先生与申亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,应认定合法有效,双方应当恪守履行。


后因双方就涉案房屋办理不动产证、余款缴纳及房屋面积差异款始终无法达成一致,王先生与申亚公司再次对博公堂要求开发商尽快办理不动产权证并支付逾期办证违约金。2021年5月25日上午,三亚市城郊人民法院一审公开开庭审理原告王先生与被告申亚公司商品房预售合同纠纷一案。


网签合同又“速撤” 购房者状告开发商


2015年3月24日,王先生向申亚公司购买了一套位于三亚市吉阳区亚龙湾开发区龙溪路的地块上建设的(定名为“亚龙湾壹号”)预售商品房,双方在签订了《商品房买卖合同》后,王先生如约向开发商支付了超过85%的购房款。


双方签订的合同约定,王先生购买申亚公司开发的亚龙湾壹号第10#楼,建筑面积为415.61平方米,该建筑面积特别约定为其中套内面积415.61平方米,按照套内面积计价,单价每平方米为84213.57元,总金额为3500万元。申亚公司应当在2015年12月31日前交房。


合同还约定,王先生按分期付款的方式支付这笔购房款,其中500万元购房款通过活动承办费用冲抵。在合同附加页载明,王先生承诺为申亚公司业主提供两年内两次为期一周到10天的航海、摄影培训服务,并于2015年12月31日至2016年组织一次房车大会,由申亚公司提供场地及水电等条件。由此,该3500万元总房款由支付现金3000万元及承办活动冲抵房款500万元的两部分组成。


合同签订后,王先生按合同约定于2015年3月2日至4月13日向申亚公司支付3000万元,并随后举办了两场为申亚公司宣传推介的活动,王先生积极筹备第三次活动并支付了前期部分费用,后因申亚公司不提供活动场地及水电等原因导致该活动未能举办。申亚公司于2016年初仅向王先生交付房屋的钥匙,但未办理房屋交接手续。2017年8月24日,王先生交纳物业费56460.23元。交付房屋钥匙后,申亚公司一直未办理房屋产权登记手续。


2018年10月16日,当王先生向三亚市房产信息中心查询,发现他与申亚公司签订的《商品房买卖合同》并未进行网签备案登记。随后,他多方交涉将开发商告上法庭。前案经一审法院调查核实,三亚市房产信息中心对三亚市中级人民法院的复函载明,申亚公司于2015年9月29日在三亚市房产信息中心操作了亚龙湾壹号第10#楼的网签合同后又迅速撤回(申亚公司告知王先生2015年3月24日签合同当日已进行网签并展示了合同网签登记号,证实申亚公司签合同时根本未进行网签,半年多以后才进行第一次网签),半年多以后的第一次网签到撤回网签整个操作时间间隔约4分钟,目前该合同在系统内显示为历史状态。2019年4月15日,申亚公司在案件审理过程中为了弥补网签“有鬼”的漏洞,又对该房屋又进行了第二次网签备案。


2014年10月27日,申亚公司曾经将亚龙湾壹号在建工程抵押给了中国银行三亚分行。2018年6月21日,三亚市国土局办理的不动产登记载明,申亚公司将亚龙湾壹号(包括第10#楼)78套未销售的房产及相对应的分摊面积抵押给中国银行三亚分行,抵押物类型为期房,担保期限自2018年6月21日至2020年1月20日,附记载明本次为第二次抵押登记及抵押房产均为未销售房屋(备注:涉案房屋早于2015年3月24日已经销售给王先生,3年多以后隐瞒王先生,将该房屋在内的78套房产均作为未销售房屋向银行贷款5.5亿元)。


“我们签订购房合同后,申亚公司网签就搞鬼,竟在网签备案后又将我早就买的房屋抵押给银行贷款,致使购房合同目的不能实现……”为此,王先生于2018年10月25日向三亚市中级人民法院提起诉讼,请求解除合同、全额退还购房款3500万元及利息并支付其3000万元赔偿款。


法院认定合同有效 双方应当恪守履行


在诉讼中,王先生提出,他已经如实履行了合同约定的付款及“活动抵购房款”的义务。目前,他已举办了两次活动,第三次活动是由于申亚公司不配合不按约定提供场地及水电等条件,导致活动最终无法完成,但他为第三次活动进行了相应的筹备并支付前期准备费用。


王先生还认为,申亚公司在合同签订后存在恶意违约行为。申亚公司未按合同约定办理预售网签及备案登记。在交付房屋后,不仅未通知他办理产权登记手续,还将具备办理产权过户条件的涉案房屋擅自登记在公司名下,为恶意将涉案房屋抵押给第三人做铺垫。申亚公司在未通知他的情况下,竟将早已卖给王先生的房屋造假作为“未销售房屋”抵押给第三人套取贷款。申亚公司“先卖后抵”的行为严重侵害了他的合法权益。


而申亚公司辩称,王先生未完全履行合同约定的航海、摄影培训和房车大会等冲抵500万元购房款的服务,也未全额支付500万元购房款,致使合同总价款尚未最终确定,合同不能进行备案。


同时,申亚公司向三亚市中级人民法院同时提起反诉,请求王先生立即与申亚公司签署房屋交接材料,支付房款余额500万元及违约金68.5万元。经测量,涉案房屋实际套内面积为437.12平方米,王先生还应当支付房屋面积差异款1727220.32元。王先生认为,合同约定的是套内面积,但申亚公司提交法庭的房屋测量报告是房屋总建筑面积,总建筑面积和套内面积完全是两码事,肯定有差异,既然申亚公司特别约定房屋是套内面积,那么本案的面积差异的不利后果只能由申亚公司自行承担,王先生不应补交房屋的面积差异款。


三亚市中级人民法院审理后认为,王先生与申亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不存在违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效,双方应当恪守履行。鉴于目前合同目的实现不存在障碍,双方签订的合同不具备解除的条件。同时,申亚公司的诉讼请求也没有事实和法律依据。


最终,三亚市中级人民法院一审判决同时驳回了原、被告的诉讼请求。一审宣判后,双方均提起上诉。2019年12月18日,海南高院终审驳回上诉,维持原判。


开发商不过户办证 双方再次对薄公堂


“经过一审、二审之后,2019年底和2020年,按照法院判决要求,我积极与申亚公司协商沟通,希望申亚公司继续履行合同约定,尽快给我办理房产过户手续,经过一年多的沟通,至今仍没有结果。”王先生表示。


为此,王先生无奈之下再次将申亚公司告上法庭,请求判令申亚公司应将涉案的亚龙湾壹号第10#楼不动产权证书办理登记至王先生名下,并支付逾期办证违约金。而申亚公司再次提起反诉,再次要求王先生支付房款余款以及房屋面积差异款。


2021年5月25日上午,三亚市城郊人民法院一审公开审理原告王先生与被告申亚公司商品房预售合同纠纷一案。


“2018年10月至2019年12月期间,在三亚中院、海南高院审理的王先生与申亚公司商品房预售合同纠纷诉讼中,申亚公司已就支付房款余款以及支付房屋面积差异款问题提起反诉请求,均被法院判决驳回。”在庭审中,王先生及诉讼代理人提出,申亚公司本次提出的反诉请求与之前的基本一致,依法已经够成重复起诉,应当裁定驳回反诉。


“我们已按照合同履行了付款及提供服务的全部义务。”王先生及诉讼代理人表示,双方对已支付3000万元房款及王先生为申亚公司业主举办的两次活动的事实没有异议。而且,王先生举办两次活动后,为第三次房车大会的策划进行了出资并充分准备,因申亚公司未能按约定提供场地、水电及相关审批等条件,导致房车大会未能顺利举办,王先生已履行了全部义务,无需再向申亚公司支付房款。


王先生及诉讼代理人提出,涉案房屋已于2017年4月13日将产权登记在申亚公司名下而非王先生名下。2019年4月12日,在前案审理过程中,申亚公司在涉案房屋“先卖后抵”穿帮的情况下,赶快还贷并注销涉案房屋的抵押登记。同时该房屋也不在海南房地产限购范围。目前,客观上已不存在不能办理权属转移登记的障碍。在王先生已按合同约定履行了付款及提供服务义务的情况下,申亚公司应将涉案的亚龙湾壹号第10#楼不动产权证书办理登记至王先生名下。


在法庭上,王先生及诉讼代理人还提出,按照约定,申亚公司最迟应于2017年5月26日前完成产权转移登记义务,但时至今日尚未办妥,已经构成严重违约,按照合同约定应支付逾期办证违约金。


申亚公司则辩称, 办理房屋产权过户登记的主要义务人是王先生,申亚公司仅负有协助办理的义务,且在现有材料不全的情况下也无法办理涉案房屋的产权变更登记。


在完成法庭调查、法庭辩论等程序后,法院当庭没有宣判。

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